2006年10月01日
〈ティータイム〉
7年後にお金持ちになっているための不動産の見方・買い方
「就労人口構成からの将来予測の手法」で日本経済の予測をすると、「団塊のジュニア世代」が40歳前後になる７年後の2013～2015年を頂点として、日本経済は好景気が続き、「資産インフレ」の時代が来るといえます。
この「７年後」にお金持ちになっているためには、「値上がりする資産」「インフレに乗れる資産」を今、購入することです。インフレに強い資産と言えば、株と不動産です。（拙著「７年後お金持ちになっているために！」「人口減少時代と７年後の日本経済」参照）
一．住宅の伸びと価格に影響を及ぼす基本トレンドは４つ
1.「住宅購入年齢の人口がどれだけ多くいるか」が住宅建設と住宅価格の上昇を長期的に動かす最大の要因
2.住宅ローン金利と住宅の値ごろ感
3.住宅開発業者が需要増に反応して引き起こす建設過剰サイクル
4.全般的に景気が拡張し、雇用が伸びている時には、所得が増え、住宅の購入意欲やより良い住宅への買い換え意欲がある程度高まる。…という４つの条件から検討する必要があります。
二．具体的なトレンドの検証
（１）「就労人口構成から見た住宅の需要」トレンド
1.1967～1976年（昭和42～51年）に生まれた「団塊のジュニア世代」と呼ばれる30～39歳の人口が約1,899万人(平均190万人）がいます。「団塊の世代」の次に人口が多い世代です。
彼らがこれから結婚して、子供を産み育て、自宅を購入します。この1,899万人の30代の若者が、７年後には40歳前後となり、「アクティブ世代」として生涯で一番大きな自宅を買ったり、独立して企業を興したり、子供の教育費を出したり、自分を磨くための投資をしたりする時期になります。
そこで、日本経済は2004年から上昇を始めて、今から７年後の2013～2015年をピークとして繁栄し、資産インフレになるとの予測を立てることができます。その時、不動産は２倍以上に値上がりし、株は日経平均で４万円を超えていると思われます。（日経ビジネス04年3月22日号「就労人口の変化から明るい未来が見えてくる」参照）
2.ちなみに、1985～1990年の間がバブルといわれる資産デフレになったのは、金融のゆるみもあったが、最大の原因は、当時「団塊の世代」といわれる人たちがちょうど40歳前後であったことが最大の要因だと分析されています。
そして、その後、1992～2002年の「失われた10年」といわれる時代も、「就労人口構成」から見ると、その時代が40歳前後の人口が少ない「谷間の世代」が多かったからであると判ります。この「就労人口構成から将来社会を見る」と、今、30代となった「団塊のジュニア世代」が40歳前後となる７年～10年後に、日本経済が繁栄し「資産インフレ」になることが予想され期待されます。
※ちなみに、アメリカの景気が過去10年間好調であったのも､40代のアクティブ世代が多かったからであり、今、住宅の売れ行きが少し落ち始めて、2010年以降はアメリカ経済は下り傾向になるといわれているのも、今後、40代の人口が少なくなるからであると分析されています。（ハリー・デント・ジュニア著『バブル再来』ダイヤモンド社刊参照）
（２）「団塊の世代」が退職することによって、「2007年問題」が起きるといわれていますが、確かに、そんな側面もあるかもしれません。しかし、「団塊の世代の退職」は日本経済に活力を与える側面の方が大きいと思われます。
1.「団塊の世代の退職」は1,271万人の退職金（平均2,000万円）が市場に流れます。1,271万人×2,000万円＝254億2,000万円の退職金が市場に流れたら、60歳の人間は何をするでしょうか？ 平均寿命の80～85歳までままだ20年以上ありますので、当然に、退職金とそれまでに蓄えたお金3,000万～5,000万円を守り育てることを考えるでしょう。1,271万人×4,000万円＝508億4,000万円のお金が動くことになります。
2.そのお金は、まず、老後を妻と過ごす自宅の買い換えに回るでしょう。病院や買い物が便利な都市部近郊のマンションが売れている（都市組）のもその一つでしょう。また、今、沖縄や北海道のリゾート物件が売れている（地方組・リゾート組）のもそのためです。地方の再生に「団塊の世代の退職金」が役立っているのです。（日経新聞06年8月21日、9月1日、9月8日参照）
3.さらに、自宅の購入のほかに余裕のある人は「年金代わりのアパート・収益物件」を購入しています。江戸の昔から「大家さんは老後の余裕」なのです。人に貸して、お金が入ってきて、ほかの事業ほどに労力もいらず、その財産価値まで上がるのは、不動産の最高の長所ですから。（弊社ホームページで「金持ち父さんになろう！」参照）
4.さらにさらにお金に余裕のある人は、株式投資をするでしょう。企業がこれから良くなることが判った以上、株を買うのは面白いでしょう。
5.元気のいい人は、起業するかもしれません。団塊の世代がどんどん老人化していくのですから、同世代の需要に応える事業を興せば成功の可能性があります。
6.ところで、「団塊の世代の退職」最大の功績は、企業にとって、「高い給料で、あまり成果を出さない大多数の労働者が職場からいなくなり、若くて柔軟な、そして、安い労働力が手に入ること」です。現に、今年から一部上場企業の求人が増えて、就職難はなくなりました。ニート、フリーターの問題も徐々に解消するかもしれません。これにより、不良資産処理も終わり、リストラも終わり、儲かる体質に変化した一部上場企業は、利益が上がっています。今後はますます企業は利益を上げるでしょう。ここに「団塊のジュニア世代」が40歳前後に「アクティブ世代になる」７～10年先に向かって、日本の企業は相当上げ潮になり、日本経済は好調になることが予測できます。（「人口減少時代と７年後の日本経済」参照）
（３）住宅ローンの金利と物件の値ごろ感
「７年後に資産バブルになる！」と判ったのならば、まだ金利が安い今のうちに、これから高くなりそうな不動産（人によっては株）を選んで、長期・固定で借りられるだけ借りて買うべき時であると思います。
1.住宅ローン金利やアパートローン金利は、06年７月の日銀による「ゼロ金利解除」後にも、短期金利は2.375％、長期金利はおおむね４％前後に収まっています。
2.金利は今後どうなるでしょうか？ 金融機関が、10年・20年物の長期金利を４％前後にしているということは、10年先にも４％くらいの金利と見ていると言うことです。なぜならば、「日本経済が10年後に向けて好調を持続する」と予測できますが、その間に09年と13年ごろに「消費税の10％への値上げ」で、経済が減速することが予測されるからです。消費税１％の増税でＧＮＰは0.4％下がると言われていますので、５％の消費税の値上げはＧＮＰを２％下げることになるからです。
金融機関が見ているように、これから10年間は日本経済は伸びるけれども､800兆円の国債償還のため、消費税を10％にする必要があるので、増税と景気の調節のためには金利は４％前後で推移すると思われます。（日経新聞06年９月２日参照）
3.住宅の値ごろ感はあるのでしょうか？ 日本の地価は、東京中心部、名古屋駅前、大阪中心部という「収益性の高い」この３カ所を富士山の頂点に、上昇の裾野が幅広く近郊に広がる構図になりました。札幌市や福岡市などの地方中核都市にも、小高い山ができ始めました。
大都市圏の地価は、90年以降下落を続けて、15年間の歴史的な調整をほぼ終え、事業の採算に合う水準まで低下しました。都心部の地価上昇を受けて、土地開発は周辺部に波及し、地価反転を演出しています。
大都市中心部では地価上昇の勢いは加速しているのが実情です。地価上昇の牽引役は、丸の内地区のオフィスビルです。ＪＲ東京駅前で来春開業する「新丸ビル」の賃料は、１坪当たり６万円前後ですが、テナントはほぼ満室です。オフィス需要は強く、東京都心の賃料は、上昇傾向にあります。（日経新聞06年9月5日、9月19日参照）
例えば、明治屋銀座ビルは26.7％も上がって、地価日本一に返り咲きました。それでも、明治屋の地価は、91年のまだ半額です。「利用価値に応じて地価が決まる」（収益還元法）今、バブル期とは違って、「収益が見込める土地」は上がり、そうでない土地は下がります。一部に過熱感はありますが、基本的に今の土地市場は「実力本位」です。
また、例えば、８月の首都圏の新規販売マンションの戸数は、約3,200戸で、予想の65％にとどまりました。これは地価の先高観がが強まったため、「販売時期を遅らせて高く売る『売り惜しみ』が目立つ」からです。
浦安市高洲の企業庁の土地を野村不動産が、１坪当たり156万円で購入したのも、この動きの一つでしょう。東京近郊の住みやすい浦安の土地は、この１年で10％値上がりしましたが、まだまだバブル期の半額程度であり、まだ値上がりの余地が大きいということです。（日経新聞06年9月19日、９月20日、９月21日参照）
（４）具体的どんなものを買うべきでしょうか？
1.一般的に言えば、人口減少時代には、「人口が増えている地域」にある「誰でもが欲しがる物件」を買うことです。「人口が増えている地域」は、首都圏とその周辺、政令指定都市とその周辺、地方の中心都市とその周辺が今、人口が増えています。もっと判りやすくいえば、「いい仕事があって」「住みやすい所」に人は集まっています。そんな所を買えば、将来が楽しみであり、それ以外を買えば、将来は暗いということです。
中心都市を買う場合も可能な限り中心部に近い地域で、誰もが住みたくなるような買い物環境、交通環境、文化環境の良い所を買うと良いでしょう。
2.それ以外の地方を買う場合は、原則的には人口が減少しますので、地価は下がることを見越して購入してください。そして、地方ですでにお持ちの不動産は、「売れるものなら、今、すぐに、買い手が買うという値段で売る」ことが、長い目で見たら得策でしょう。
3.また、どうしても地方に住み、あるいは商売をする必要がある人は、「その地域の魅力を高め、域外からいかに人と金を集められるか」と努力している地域を買うことです。経済規模が小さい地方圏では、「域外からどれだけ人を呼べるか」しかお金を集める方法がないからです。（日経新聞06年9月１日参照）
前述しましたように、例えば、「団塊の世代」が移住を希望している沖縄や北海道の倶知安（クッチャン）町は人も集まり、地価も上がっています。（日経新聞06年8月23日、9月11日、9月19日、9月20日、9月21日参照）
「土地が生み出す富に応じて、価格が決まる」現在、「良い仕事があり」「気持ちよく住める」そんな地域に人は住み、「行きたい所に行く」のですから、そんな基準で判断すれば、その地域の将来性が判断できるでしょう。それが、今後の生き方と住み方と「お金持ちになるため」の判断基準です。（拙著「人口減少時代と日本経済」参照）
（2006年９月21日記 （株）明和地所 代表取締役 今泉浩一）
詳しくは、弊社ホームページ（www.meiwajisho.co.jp）の「金持ち父さん・金持ち母さん」「動いている不動産物語」で、私の書いたレポートをご覧いただけます。
また、さらに詳しくは、「７年後にお金持ちになっているために！」というセミナーを毎月行っています。次回は、10月21日（土）13:30～16:00Wave101小ホールです。ご参加いただければ、ご一緒に考え、「金持ち父さん・金持ち母さんへの道」を実現していきます！
セミナー参加のお問い合わせ・申込みは（株）明和地所インターネット支店（℡047-380-7293 seminar@meiwajisho.co.jp）へどうぞ。